【深度】这才是房价涨跌规律的真相

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  • 时间:2016-08-06 编辑: 来源: 阅读:165
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摘要:

央行前几日公布n上半年金融统计数据显示,6月末,广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%,增速与上月末和去年同期持平;狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%,增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点;流通中货币(M0)余额6.28万亿元,同比增长7.2%。上半年净回笼现金398亿元。




有机构表示,M1大幅上升与房地产景气密切相关。国泰君安日前发布的调研报告显示:<点击看大图>





央行调查统计司司长盛松成


央行o查统计司司长盛松成近日撰文表示:M1持续高增长一个重要原因就是房地产市场销售活跃而房地产投资低增长,房地产企业积累了大量活期存款。


1999年以来,M1每次大幅上升,均对应着商品房销售额的大幅改善,无一例外,2009年以来相关系数达0.77。本轮二者走势也基本一致。本轮M1与M2剪刀差扩大的背后,反应了经济“冷”房地产“热”的现状。次贷危机以来,M1与房地产相关性明显增强,可能显示中国经济对房地产依赖增强。


近日,全联房地产商会创会会长聂梅生在《博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会》上表示:M1与房价呈高度正相关。唯一有能力投的且能够放心的,只有房子,唯一能够和M1相当的就是房子,房子的背后是土地,为什么毓地价飙升?也是和这些有关系,没有一个国家的M1和房价这么高的正相关。


来跟房老斯看一组数据:<点击看大图>


图1:1999 年以来,M1每次大幅上升,均对应着商品房销售额的大幅改善,无一例外,2009年以来相关系数达0.77。

图2:每一次M1的大幅上升或下降,均对应着房价环比增速的明显变化,70 个大中城市房价环比与M1增速相关系数达0.67。

本轮也不例外。

2015年6月-2016年5月,M1同比增速从4.3%上升至23.7%。同期,商品房销售额累计同比增速从10%上升至50.7%,统计局口径的70大中城市房价上涨5%(一线29.8%),中指院口径的百城房价上涨10.3%(一线26.8%)。

为何M1上升与房地产景气度高度相关?

第一,商品房销售是企业存款的重要来源。

居民购房后,资金流入房企变成企业存款,本轮商品房销售额大幅提高与企业存款改善速度基本一致(图 3),而企业存款与M1密切相关(图 4)。

第二,商品房销售体量大,波动剧烈,对企业存款的变化影响大。2015年,中国商品房销售额8.7万亿元,占同期43万亿企业存款的20%,而且商品房销售额增速波动率,显著大于工业企业主营业务收入增速(图5),因而对企业存款增速的波动影响大。

M1大幅上升,M2却平稳甚至略有下降,二者剪刀差接近历史最高位。为何?

M2主要包括企业存款和居民存款,如果企业存款增速上升主要源于居民存款下降,那么M2增速可以大体维持不变。2015年以来,个人储蓄存款增速大幅下行,居民储蓄存款余额同比增速从2015年2月的 14.7%下降到2016年5月的9.3%,降低5.4个百分点,同期企业存款增速从3.4%上升至16.8%(图7)。事实上,.地产销售的改善也从2015年330新政前后开始,2015年下半年开始加速。

相比历史上其他时期,当前企业和居民存款的“存量博弈”特性更明显,企业存款的增加来自居民的存款搬家,存量转移的结果是,M1和M2的剪刀差处于历史高位。

金融结构是经济结构的o化,本轮M1与M2剪刀差扩大的背后,反应了经济“冷”房地产“热”的现状。2016年一季度,剔除个人贷款后,信贷增速下滑约1.7个百分点,剔除房地产贷款后,信贷增速下滑2个百分点(图8)。另外,从固定资产投资来看,2016年民间投资大幅下滑,而房地产投资显著改善,从企业收入来看,工业企业主营业务收入下降,商品房销售大幅改善。

此外,次贷危机以来,M1与房地产相关性明显加大,可能显示中国经济对房地产依赖增强。2009年以来M1与商品销售t相关系数达0.77,而1999-2008年期间,二者相关系数为0.5,显示二者一直都有较强相关性,而2009年以来相关性大幅提高。

M1可能接近短期高点。判断M1需o关注商品房销售情况,从高频数据来看,当前商品房销售逐步放缓,6月上半月,30个大中城市商品房成交面积同比8.6%,较4月(58.5%)、5 月(25.7%)明显回落,一线城市销量继续负增长,6月上半月同比-23.3%,降幅较5月(-6.7%)扩大,二线三线同比增速均明显回落。考虑到2015年-2016年上半年需求释放较多,以及高基数,后面商品房销售增速将继续下行。预计M1 也将逐步下降。

M1与M2的分化将延续一段时期,但剪刀差可能收窄。当前M1与M2的分化, 主要源于房地产与其他产业景气度不同,短期来看,这一趋势可能会延续,当前房价仍在上涨,地王频现土地市场热情较高,而民间投资下滑,实体需求不振状况短期难以改变。但随着M1增速的逐步见顶,M2增速由于基数等原因可能的回升,剪刀差预计会逐步收窄。

M1与M2两个货币数量指标的大幅背离,对货币政策提出一定挑战,定向宽松和价格宽松可能优先于数量宽松。因为M1上升对应着“房地产热”,如果货币政策数量继续宽松,可能助涨“房地产热”,而币政策紧缩则会加剧实体经济下行.


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